Quadro K Modello 730: Comunicazione dell’Amministratore di Condominio

Il quadro K del Mod. 730 prevede l’inserimento dei dati catastali del condominio, da indicare in caso
di interventi di recupero del patrimonio edilizio effettuati su parti comuni completo dei dati relativi ai fornitori e agli acquisti di beni e servizi. Il quadro K Mod.730 deve essere compilato dall’ amministratore di condominio, per comunicare i dati che fino all’anno scorso andavano indicati nel quadro AC del Mod. UNICO PF.

Istruzioni del Quadro K nel Mod. 730

Nel Mod. 730 contiene il quadro K e deve essere utilizzato dagli amministratori di condominio in carica al 31 dicembre 2015, per effettuare due specifici adempimenti.
La comunicazione fino al 2015  poteva essere effettuata esclusivamente attraverso il quadro AC del Mod. UNICO PF; diversamente, a partire dal 2016 gli amministratori che presentano il Mod. 730 possono adempiere all’obbligo di comunicazione direttamente in tale dichiarazione, senza necessità di presentare anche un Mod. UNICO.
Qualora l’amministratore sia obbligato a presentare il Mod. UNICO non sarà possibile utilizzare il quadro K presente nel Mod. 730, dovendo utilizzare, invece, il quadro AC.

Comunicazione dati identificativi del condominio oggetto di interventi di recupero del patrimonio edilizio

Il D.L. n. 70/2011, art. 7, comma 1, lett. c), a decorrere dal 14 maggio 2011, ha eliminato l’obbligo di inviare tramite raccomandata la comunicazione di inizio lavori al Centro Operativo di Pescara, al fine di fruire della detrazione d’imposta del 36/50% delle spese sostenute per l’esecuzione degli interventi di ristrutturazione edilizia.
Per i lavori iniziati dopo il 13 maggio 2011, in luogo della comunicazione di inizio lavori, devono tuttavia essere indicati nella dichiarazione dei redditi:

•  i dati catastali identificativi dell’immobile;
• gli altri dati richiesti ai fini del controllo della detrazione.

Per gli interventi svolti su proprietà private, il soggetto obbligato a fornire tali dati è il contribuente
che ha sostenuto la spesa, il quale compilerà:

• la sezione III-A del quadro E, per indicare la spesa sostenuta;
• la sezione III-B per indicare i dati catastali degli immobili.

Per gli interventi svolti su proprietà comuni, il soggetto obbligato a fornire i dati dell’immobile sul quale sono stati effettuati i lavori, è invece l’amministratore, il quale compilerà la Sezione II del quadro K.
Il condòmino, in tal caso:

• indicherà la spesa condominiale (propria quota) nella sezione III-A del quadro E della propria
  dichiarazione;
• compilerà la sezione III B, barrando la sola colonna 2, per segnalare che i dati dell’immobile sono
  comunicati dall’amministratore.

Comunicazione annuale dei beni e servizi acquistati dal condominio

Il fondamento normativo di tale previsione è rintracciabile nel collegato all’art. 21, comma 14, Legge 27 dicembre 1997, n. 449, mentre il contenuto, le modalità ed i termini delle comunicazioni sono state stabilite con Decreto ministeriale 12 novembre 1998.
ATTENZIONE: L’obbligo di compilazione del quadro K sussiste anche se la carica di amministratore è stata conferita nell’ambito di un condominio che non era obbligato alla nomina (condominio con non più di otto condomini).
Sono da considerarsi fornitori del condominio anche gli altri condomini, supercondomini, consorzi o enti di pari natura ai quali il condominio, nel corso dell’anno solare, abbia corrisposto somme superiori a € 258,23.
ATTENZIONE: Nel caso in cui l’amministratore svolga la sua attività per più condomini, esso è tenuto a compilare distinte comunicazioni per ciascun condominio, ossia, per ognuno di essi, dovrà essere presentato uno o più quadri K.  Non devono essere comunicati i dati relativi a:

• forniture di acqua, energia elettrica e gas;
• acquisti di beni e servizi, effettuati nell’anno 2015, di ammontare non superiore a € 258,23 per singolo
  fornitore. Si ricorda che gli importi degli acquisti vanno considerati al lordo dell’IVA;
• acquisti di servizi che hanno comportato, da parte del condominio, il pagamento di somme soggette a ritenute alla fonte. Tali compensi, infatti, dovranno essere esposti nella dichiarazione dei sostituti d’imposta (quest’anno Mod. CU +Mod. 770 Semplificato) che il condominio è obbligato a presentare per l’anno 2015.

L’art. 25, D.L. n. 78/2010 (c.d. “Manovra correttiva 2010”) ha previsto che sui bonifici bancari/postali effettuati dai contribuenti in relazione a spese per le quali sono riconosciute detrazioni d’imposta ovvero deduzioni (tra cui i bonifici relativi ad interventi 36% – 50% – 55%-65%), le banche/ Poste sono tenute ad operare, all’atto dell’accreditamento al beneficiario, una ritenuta d’acconto, nella misura del 4%.
Con riferimento a dette spese si evidenzia che:

• la ritenuta è effettuata dall’istituto bancario e da questi riportata nel quadro SY del proprio Mod.
  770 con evidenza del codice fiscale di ciascun impresa/professionista beneficiario;
• le istruzioni al quadro K concedono l’esonero dalla relativa compilazione solo quando le ritenute sono effettuate dal condominio stesso.

Quindi, si ritiene opportuno, in via prudenziale, indicare le spese in questione, sebbene assoggettate
a ritenuta, nel quadro K del Mod. 730/2016, in quanto la stessa non è stata effettuata dal condominio.

La compilazione del quadro k

Il quadro K si compone di tre sezioni, in cui indicare, rispettivamente:

• i dati identificativi del condominio;
• i dati catastali del condominio;
• i dati relativi ai fornitori e agli acquisti di beni e servizi.

Nella presente sezione, l’amministratore deve indicare i dati del condominio:

• campo 1, il codice fiscale;
• campo 2, l’eventuale denominazione

Nella sezione vanno indicati i dati catastali identificativi del condominio oggetto di interventi sulle parti comuni condominiali, con riferimento agli interventi di recupero del patrimonio edilizio:

• iniziati dopo il 13 maggio 2011, e per i quali sono state sostenute spese nel 2015 (mera
  prosecuzione);
• iniziati nel 2015 e con spese sostenute nello stesso anno (nuovo intervento).

Se l’immobile non è ancora stato censito al momento di presentazione della dichiarazione devono
essere riportati gli estremi della domanda di accatastamento.
RR RIGO K2 – DATI CATASTALI DEL CONDOMINIO
In tale rigo si dovrà indicare:
££ colonna 1, il codice catastale del comune dove è situato il condominio. Il codice Comune può
essere a seconda dei casi di quattro o cinque caratteri come indicato nel documento catastale;
££ colonna 2:
”T” se l’immobile è censito nel catasto terreni;
“U” se l’immobile è censito nel catasto edilizio urbano;

SEZIONE III – DATI RELATIVI AI FORNITORI E AGLI ACQUISTI DI BENI E SERVIZI
Per ciascun fornitore, l’amministratore dovrà indicare i dati identificativi e l’ammontare complessivo
degli acquisti di beni e servizi effettuati dal condominio nell’anno solare, a prescindere dal criterio
di contabilizzazione seguito dal condominio. K1

SEZIONE I – DATI IDENTIFICATIVI DEL CONDOMINIO K2 K3
SEZIONE II – DATI CATASTALI DEL CONDOMINIO (Interventi di recupero del patrimonio edilizio)
QUADRO K COMUNICAZIONE DELLʼAMMINISTRATORE

Più precisamente i dati da riportare nei righi da K4 a K9, sono i seguenti:

• campo 1: codice fiscale o partita IVA del fornitore;
• campo 2: cognome, se il fornitore è persona fisica, ovvero denominazione o ragione sociale, se
  soggetto diverso da persona fisica;
• campi da 3 a 7: se il fornitore è persona fisica, rispettivamente, il nome e gli altri dati anagrafici
  (sesso, data, comune e provincia di nascita);

Infine nel campo 8, deve essere indicato l’ammontare complessivo degli acquisti di beni e servizi effettuati
dal condominio nell’anno solare.
ATTENZIONE: Per determinare il momento di effettuazione delle operazioni si applicano
le disposizioni contenute nell’art. 6, D.P.R. n. 633/1972.
Ne consegue che:

• le cessioni di beni immobili si considerano effettuate al momento della stipula del contratto;
• le cessioni di beni mobili si considerano effettuate all’atto della consegna o spedizione;
• le prestazioni di servizi si considerano effettuate all’atto del pagamento del corrispettivo o, nel caso di emissione della fattura, alla data di quest’ultima se antecedente al pagamento.

Modalità di presentazione del Quadro K

Nel caso in cui l’amministratore di condominio sia esonerato dalla presentazione della propria dichiarazione dei redditi, la comunicazione deve essere effettuata utilizzando il quadro AC, che deve essere presentato unitamente al frontespizio del Mod. UNICO 2016 entro il 30 settembre 2016.
Si possono verificare le seguenti situazioni:

• l’amministratore presenta la dichiarazione unificata ovvero presenta soltanto la dichiarazione dei
  redditi Mod. UNICO 2016. In tal caso il quadro AC, o i quadri AC, vanno presentati unitamente a detto Mod. UNICO 2016;
• l’amministratore presenta il Mod. 730/2016. In tal caso il quadro K, o i quadri K, vanno presentati unitamente a detto Mod. 730/2016;
• l’amministratore è esonerato dalla presentazione della dichiarazione. L’amministratore deve presentare il quadro AC, o i quadri AC, unitamente al frontespizio del Mod. UNICO 2016, entro il 30 settembre 2016.

ATTENZIONE: Come già evidenziato, il contribuente deve compilare distinti quadri K per ogni condominio amministrato (che ricade nell’obbligo). Quindi, se ad esempio l’amministratore in data 31 dicembre 2015 amministrava 20 condomini, dovrà trasmettere, con le modalità sopra esposte, 20 distinti quadri K.

Condomini non tenuti alla compilazione del Quadro K

Con Circolare 6 novembre 2000, n. 204, il Ministero delle Finanze ha chiarito che nei condomìni con non più di otto condomini privi di amministratore le ritenute devono essere effettuate da uno qualunque dei condomini che, utilizzando il codice fiscale del condominio medesimo, provvederà ad effettuare i relativi versamenti e a presentare la dichiarazione dei sostituti d’imposta per le ritenute, i contributi e i premi assicurativi.
Al contrario, con riferimento a questo tipo di condominio, in cui manca l’amministratore, non troveranno applicazione:

• né l’articolo 32, comma 1, n. 8-ter), D.P.R. n. 600/1973, disciplinante il potere degli uffici delle Entrate
  di richiedere agli amministratori di condominio dati, notizie e documenti relativi alla gestione
  condominiale;
• né l’articolo 7, comma 9, D.P.R. n. 605/1973, concernente l’obbligo dell’amministratore di condominio
  di comunicare gli acquisti effettuati nell’anno solare e i dati dei relativi fornitori.

L’Agenzia delle Entrate infine ha chiarito che in caso di interventi di recupero del patrimonio edilizio effettuati sulle parti comuni di un condominio con non più di otto condomini e senza amministratore il quadro AC/K non deve essere compilato (Risoluzione n. 74/2015).
In sostanza, quindi, la presentazione del quadro K per i condomìni con non più di otto condomini:

• è obbligatoria, se è stato nominato l’amministratore;
• non deve essere effettuata, se non è stato nominato l’amministratore.

Resta fermo, in ogni caso, l’obbligo di effettuazione delle ritenute d’acconto e di presentazione del relativo Mod. 770 e Mod. CU.

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